Dynamisme des volumes
Le marché immobilier s’est montré particulièrement fluide sur le premier semestre 2017 car les acheteurs craignaient une remontée des taux de crédit.
Les primo-accédants représentent environ 1/3 des acheteurs, exception faite sur les villes de Paris, Nice ou Bordeaux1
Le nombre de transactions dans l’ancien a connu sur un an une hausse de 15,50%2 avec plus de 950 000 ventes réalisées à fin septembre 2017, dont 19% en Île de France.
Dans le neuf, les derniers chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers font état de plus de 150 000 réservations sur les douze derniers mois, marquant l’année 2017 comme exceptionnelle, les investissements loi Pinel représentant 50% des ventes.
Les stocks sont tombés à 10 mois de ventes à comparer aux 17 mois en 2017 et 23 mois il y a 10 ans.
Des hausses de prix inégales d’une région à l’autre
La progression globale du marché toutes régions confondues ressort à 2% avec de fortes disparités d’évolution des prix selon les villes1 :
- + 12 à 16% sur Bordeaux : l’effet TGV. Bordeaux désormais relié à Paris en 2 h, est la raison majeure de ce boom de l’immobilier. Les parisiens viennent y vivre et investir massivement. Les prix y avoisinent désormais ceux de Lyon
- + 5% sur Paris
- entre + 4 et 6% sur Nice, Lyon, Nantes, Toulouse et Rennes
- + 2% maximum dans certaines métropoles régionales telles que Marseille, Montpellier, Lille ou Strasbourg.
À noter parmi les rares baisses de prix on relèvera Dijon, Saint-Étienne et Le Havre.
Au fil des années, l’écart s’est creusé entre la capitale, les dix plus grandes métropoles régionales dans son sillage et le reste du pays. À titre de comparaison, il est possible d’acquérir à Paris un appartement d’une surface de 50,80 m2 contre une moyenne de 86,20 m2 en province.
Ces chiffres se traduisent concrètement par une pénurie de biens disponibles à la vente dans les métropoles de premier plan. Les appartements familiaux de qualité sur Paris de 2 et 3 chambres, compris entre 700 000 € et 1,6 M€ se vendent particulièrement rapidement. Certains appartements en région dans l’ancien se négocient même au prix du neuf.
Comment se dessine 2018 ?
La majorité des observateurs pronostiquent une inflation des prix immobiliers autour de 2% pour cette année, à la condition que les taux de crédit se maintiennent en deçà des 2% et que nous connaissions une sensible amélioration des conditions macroéconomiques3.
En dépit de la création de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), des revenus fonciers qui ne bénéficient pas de la « flat tax », de l’encadrement des loyers (supprimé à court terme sur Paris mais qui pourrait être remis en place à moyen terme), l’élan du marché immobilier ne devrait pas être stoppé.
L’important pour les clients investisseurs toujours attirés par la pierre va surtout consister à décider où investir.
Le grand Paris va-t-il doper les prix de certaines villes ?
Avec la création de 68 nouvelles gares et l’arrivée de transports ultra rapides, la banlieue parisienne va se métamorphoser4.
Tous ces projets d’infrastructures vont être en outre accélérés par la perspective des Jeux olympiques de 2024 qui va bénéficier surtout aux villes du nord-est mais aussi à celles du sud-ouest de Paris.
Parallèlement au développement des transports, la création ou l’aménagement de nouveaux quartiers apportent un éclairage nouveau sur certaines villes telles Clichy proche du quartier parisien des Batignolles avec le nouveau tribunal de grande instance qui va créer une demande locative accrue dans cette zone. De même Saint-Ouen qui poursuit son extension vers l’Île-Saint-Denis avec un quartier neuf qui prend forme autour d’un grand parc.
Des villes comme Issy-les-Moulineaux, Asnières ou Villejuif vont accroître leur attractivité par un maillage de transports en commun plus serré. Ces perspectives d’évolution se répercutent sur les prix à la hausse.
Faut-il encore investir dans l’immobilier ?
Sur le plan fiscal, l’immobilier ne sera pas la classe d’actifs la mieux traitée dans les toutes prochaines années mais restera une classe d’actif privilégiée car il est un vecteur de protection de la famille et la seule classe d’actifs qui crée de la valeur par le recours au crédit.
La prime de risque de l’immobilier résidentiel, c’est-à-dire son rendement comparé à celui des emprunts d’État devrait rester élevé en 2018 et devrait donc attirer les investisseurs.
L’arrivée plus massive de nouveaux acheteurs – expatriés de retour en France, chômeurs de retour à l’emploi et étrangers – devrait soutenir l’activité.
La continuité de l’investissement loi Pinel sur 4 ans a du sens et peut être mise à profit pour s’intéresser à des villes à potentiel économique accru. Le neuf trouvera tout naturellement sa place en diversification d’un patrimoine constitué d’ancien, car il sera source d’économies de travaux (rendus nécessaires dans l’ancien par la remise aux normes telles celle de la performance énergétique).