L'investissement locatif est un bon moyen de vous constituer un patrimoine immobilier qui va générer à terme un complément de revenus. Plusieurs dispositifs fiscaux vous permettent d'aménager votre fiscalité, soit en diminuant votre revenu imposable, soit en réduisant votre impôt finalement dû.

La loi Pinel

« Nous orientons généralement les primo-investisseurs vers le dispositif Pinel, intéressant pour les contribuables imposés jusqu'à 30% de leur revenu ou ceux dont l'impôt ne dépasse pas environ 25 000€ » indique Christine Ledoux, directrice du Département immobilier de la Banque Transatlantique.
Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur 9 ou 12 ans. Celle-ci, accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, est exprimée en pourcentage du prix d'achat retenu dans la limite de 300 000 € et déterminée en fonction de l'engagement de location choisi par le contribuable : sur 6, 9 ou 12 ans, les taux seront respectivement de 12%, 18% ou 21%.
À noter, la réduction d'impôt Pinel n'est pas reportable si elle excède l'impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre d'une année et est intégrée dans le plafonnement des niches fiscales.

La loi Malraux, pour les investisseurs aguerris

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Celle-ci se base sur les dépenses de restauration immobilière effectuée sur des biens situés en secteur sauvegardé, en contrepartie d'un engagement à louer le bien pendant 9 ans. Les dépenses ouvrant droit à réduction, au taux de 22% ou 30%, sont prises en compte dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives. L'excédent de réduction d'impôt est reportable au titre des 3 années suivantes et ne rentre pas dans le plafonnement des niches globales.

Générez du déficit foncier pour un gain fiscal

La détermination du revenu foncier imposable peut faire apparaître au titre d'une année un déficit foncier (hors application du régime micro-foncier). Le déficit résultant des dépenses déductibles, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global imposable dans la limite annuelle de 10 700 €. Lorsque le revenu global imposable est inférieur à ce montant, la fraction non imputée est reportable sur les 6 années suivantes. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € ainsi que les intérêts d'emprunt sont quant à eux imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La loi Monuments historiques, pour les contribuables fortement imposés

Les propriétaires de monuments historiques, s'engageant à détenir le bien pendant 15 ans, bénéficient d'un régime favorable permettant de déduire de leur revenu imposable les charges foncières (incluant les intérêts d'emprunt) sans limitation de montant.
« L'avantage fiscal d'une déduction est donc naturellement proportionnel au taux marginal d'imposition de l'investisseur et sera donc surtout approprié aux contribuables se situant dans les plus fortes tranches d'imposition sur le revenu » note Christine Ledoux qui rappelle, toutefois, que si ces différents dispositifs permettent de réaliser une opération immobilière dans un cadre fiscal favorable, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l'immobilier : l'emplacement et la qualité du bien, ainsi que la profondeur du marché dans lequel il s'inscrit.