Dans une affaire récente, l'administration fiscale a considéré comme surévalué le prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire.
Un écart d'évaluation requalifié par la Cour d'appel de Lyon en libéralité volontaire constitutive d'un avantage occulte devant être taxé.
Explications

La Cour d'appel de Lyon avait eu à connaître récemment d'une affaire concernant l'acquisition de l'usufruit temporaire par une EURL soumise à l'IS et la nue-propriété par une SCI soumise à l'IR d'un bien immobilier.

Le prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire avait été considéré comme surévalué par l'administration fiscale sans pour autant que l'usufruitier ne bénéficie d'une contrepartie quelconque.

Cet écart d'évaluation de l'usufruit temporaire sans contrepartie aboutissait à la minoration du prix payé par le nu-propriétaire pour l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble.

La Cour d'appel, suivant la position de l'administration fiscale, requalifie l'écart d'évaluation en libéralité volontaire constitutive d'un avantage occulte devant être taxé entre les mains des associés personnes physiques de la SCI, nue propriétaire, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

La Cour précise que « la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre les prix convenus et les valeurs vénales respectives de l'usufruit et de la nue-propriété, d'autre part, s'agissant des parties au démembrement du droit de propriété, de l'intention de l'usufruitier d'octroyer, et pour le nu-propriétaire, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l'acquisition dudit bien. »

À noter que pour valoriser l'usufruit en cause, l'administration fiscale prenait en compte la somme actualisée des revenus futurs de l'immeuble à un taux d'actualisation différent de celui utilisé par les contribuables.

CAA de Lyon, 2ème chambre, 07/09/2020, 19LY00597


Par Delphine Apostoly


Achevé de rédiger le 05/10/2020