L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net imposable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année.
Cependant, certains biens et droits immobiliers liés à une activité professionnelle n'ont pas à être déclarés. Il convient de distinguer les actifs exclus du champ d'application de l'IFI de ceux exonérés d'IFI.
Nous vous en présentons les grandes lignes ci-dessous.

Les actifs hors champ de l'IFI : immeubles affectés à l'activité opérationnelle d'une société (ou du groupe)

L'exclusion de l'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société consiste à ne pas tenir compte :

  • Des biens ou droits immobiliers détenus directement par la société dans laquelle le redevable est associé ou détenus par une filiale (quel que soit le nombre de niveaux d'interposition) et affectés par la société qui les détient à sa propre activité opérationnelle. Il n'est pas exigé que la société exerce à titre principal une activité opérationnelle ni que l'immobilier soit affecté en totalité à cette activité.
  • Des biens ou droits immobiliers détenus (directement ou indirectement) par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient (directement ou indirectement) des parts ou actions et affectés à l'activité opérationnelle d'une autre société du groupe.

Les actifs exonérés : les immeubles affectés à une activité professionnelle

Pour bénéficier de l'exonération au titre des biens professionnels, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable doivent être affectés à une activité exercée à titre professionnelle.

Trois cas d'exonération doivent être distingués.

  • Lorsque l'activité professionnelle est exercée en tant qu'entrepreneur individuel : les biens ou droits immobiliers exonérés sont ceux affectés à l'activité professionnelle principale du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal et nécessaires à l'activité. On entend par activité principale celle qui constitue l'essentiel des activités économiques du redevable notamment au regard du temps consacré ou à défaut celle qui génère le plus de revenus.
  • Lorsque l'activité professionnelle est exercée à travers une société de personnes soumise à l'IR ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale : sont exonérés les biens ou droits immobiliers affectés à l'activité opérationnelle de la société dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle principale. Cette fonction doit constituer l'essentiel de ses activités économiques.
    L'exonération de l'actif immobilier n'est admise que dans la limite de la participation dans la société d'exploitation.
  • Lorsque l'activité professionnelle est exercée par le biais d'une société soumise à l'IS ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale : les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société sont exonérés s'ils sont affectés à son activité opérationnelle et si le redevable répond à trois conditions.

- Il doit exercer effectivement une fonction de direction (gérant dans une SCA ; président du conseil d'administration, directeur général, directeur général délégué, président du conseil de surveillance ou de membre du directoire dans une SA

- Il doit percevoir une rémunération normale qui doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels.

- Il doit détenir au minimum 25% des droits de vote attachés aux titres de la société, directement ou par l'intermédiaire de son groupe familial ou bien encore par l'intermédiaire d'une société à travers un seul niveau d'interposition.
Cette condition de détention de 25% peut être ignorée dès lors la participation du redevable dans la société opérationnelle à laquelle sont affectés les immeubles représente plus de 50% de la valeur brute de son patrimoine total.

L'exonération de l'actif immobilier n'est admise que dans la limite de la participation du redevable dans la société d'exploitation.

Compte tenu de la complexité de ces règles, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un conseil afin de vérifier que vous répondez bien à toutes les conditions fixées par la loi.



Par Delphine Apostoly

Achevé de rédiger le 02/06/2020