Le dispositif Jeanbrun, le nouveau statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 a instauré un dispositif d’investissement locatif destiné à la location nue applicable aux acquisitions et aux demandes de permis de construire intervenant avant fin 2028. L’avantage fiscal repose sur un amortissement forfaitaire calculé sur 80% du prix d’acquisition, dont le taux dépend du caractère neuf ou ancien du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale :
| Secteur intermédiaire | Secteur social | Secteur très social | |
|---|---|---|---|
| Amortissement - Neuf | 3,5% | 4,5% | 5,5% |
| Amortissement - Ancien réhabilité | 3% | 3,5% | 4% |
| Plafond annuel | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Pour être éligible, le logement doit être loué à titre de résidence principale, hors du cercle familial, pendant au moins neuf ans. Le loyer et les ressources des locataires sont encadrés. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, neufs ou anciens faisant l’objet d’une remise à neuf ou d’une réhabilitation lourde (au moins 30% du prix d’acquisition), sont concernés par ce dispositif.
L’amortissement, déductible des revenus fonciers, concourt à la formation du déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun. Ce dispositif permet, le cas échéant, de bénéficier du doublement de l’imputation du déficit foncier relatif aux travaux de rénovation des passoires thermiques.
Générez du déficit foncier pour un gain fiscal
La détermination du revenu foncier imposable peut faire apparaître au titre d’une année un déficit foncier (hors application du régime micro-foncier). Le déficit résultant des dépenses déductibles, hors intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global imposable dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 €, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le seuil d’imputation annuel du déficit foncier sur le revenu global est porté à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 pour les dépenses de rénovation énergétique permettant à un bien (« passoire thermique ») de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D.
La loi Monuments historiques, pour les contribuables fortement imposés
Les propriétaires de monuments historiques, s’engageant à détenir le bien pendant 15 ans, bénéficient d’un régime favorable permettant de déduire de leur revenu imposable les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunt, sans limitation de montant.
L’avantage fiscal d’une déduction au titre de ce dispositif donc proportionnel au taux marginal d’imposition de l’investisseur et sera surtout approprié pour les contribuables se situant dans les plus fortes tranches d’imposition sur le revenu. De plus, après avoir conclu une convention avec l' État, la transmission d’un monument historique est exonérée de droits de donation et de succession.
La loi Malraux, pour les investisseurs aguerris
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci se base sur les dépenses de restauration immobilière effectuées sur des immeubles bâtis situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), en contrepartie d’un engagement de louer le bien nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant 9 ans. Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt, au taux de 22% ou de 30% (selon la localisation de l’immeuble), sont prises en compte dans la limite de 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives. L’excédent de réduction d’impôt est reportable au titre des trois années suivantes et ne rentre pas dans le plafonnement des niches globales.
Si ces différents dispositifs permettent de réaliser une opération immobilière dans un cadre fiscal favorable, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’immobilier : l’emplacement et la qualité du bien ainsi que le marché immobilier dans lequel il s’inscrit.
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