Patrimoine

Sortir d'une SCI en cas de séparation du couple

Les couples - qu'ils soient mariés, pacsés ou en concubinage - peuvent parfois avoir recours à une société civile immobilière (SCI) afin de faire l'acquisition de leur logement. Outre la dissociation qu'elle permet entre la propriété du bien, via les parts sociales, et son financement, elle permet d'échapper aux règles de l'indivision : les associés ont la possibilité de fixer librement dans les statuts, les modalités de gestion et de disposition des biens détenus par la société. Certaines précautions doivent cependant être prises afin d'anticiper les risques de mésentente en cas de séparation du couple.

Les modalités de sortie d'un associé

Un associé peut, en principe, sortir d'une société civile soit en cédant ses parts à l'associé restant, soit en demandant son retrait. Dans ce cas, c'est la société qui devra procéder au rachat des parts de l'associé sortant.

La cession des parts suppose qu'un accord amiable intervienne entre les associés. Ce qui, en cas de relations conflictuelles entre associés, peut être difficile à obtenir.

En l'absence de précision dans les statuts, le retrait nécessite - en principe - l'accord unanime des autres associés.

À défaut d'accord, ce retrait peut être autorisé par le juge pour justes motifs, s'il considère que la situation personnelle de l'associé le justifie. Ainsi, constitue par exemple, un juste motif de retrait, le fait qu'un concubin qui serait privé de la jouissance de l'immeuble du fait de la séparation n'a plus d'intérêt à rester associé au sein de la SCI.

Si à la suite d'une cession ou d'un retrait, les parts sociales se trouvent détenues en une seule main, l'associé unique pourra choisir soit de régulariser cette situation dans le délai d'un an en trouvant un autre associé, soit de dissoudre la société.

La dissolution anticipée de la société

Les associés peuvent, à tout moment, décider de la dissolution anticipée de la société.

Sans clause statutaire particulière, une telle décision doit être prise à l'unanimité.

Comme en matière de retrait, à défaut d'accord entre les associés, le juge peut être saisi afin qu'il prononce la dissolution de la société pour justes motifs.

Selon une jurisprudence constante, la seule mésentente entre associés ne suffit pas pour obtenir la dissolution judiciaire. Il faut, en outre, que cette mésentente entraîne une paralysie du fonctionnement de la société.

La Cour d'appel de Paris1 a, par exemple, prononcé la dissolution judiciaire d'une SCI après avoir constaté qu'à la suite de la rupture de leur concubinage, les associés ne tenaient plus aucune assemblée générale, les charges de la SCI n'étaient pas payées et les loyers n'étaient pas encaissés.

Comment anticiper le risque de mésentente ?

Le retrait ou la dissolution judiciaire d'une SCI est une procédure lourde et conflictuelle.

Afin d'éviter le recours au juge, il est possible de prévoir dans les statuts des modes de règlements amiables des conflits entre les associés. Au moment de la constitution de la société civile, une attention particulière doit donc être apportée à la rédaction des statuts.

Les associés peuvent, par exemple, prévoir des règles de majorité différentes que celles prévues par la loi. Ils peuvent également décider d'organiser conventionnellement les modalités d'exercice du droit de retrait de manière à éviter toute contestation lors de sa mise en œuvre ou encore choisir d'insérer dans les statuts, une clause de rachat croisé des parts sociales.

1 Cour d'appel Paris, 31 mars 2016, n°15/13327