L’usufruitier est imposé à l’impôt sur le revenu
Dans le cas où l’usufruitier est une personne physique, le nu-propriétaire d’un immeuble donné en location nue et dont les loyers constituent des revenus fonciers imposables pour l’usufruitier, peut déduire des revenus de ses autres propriétés locatives les dépenses effectivement supportées.
Ce principe est applicable aux conditions de droit commun, pour les dépenses revenant au nu-propriétaire : grosses réparations ou intérêts d’emprunt.
L’usufruitier est imposé à l'impôt sur les sociétés
Lorsque l’usufruitier est une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), les dépenses engagées par le nu-propriétaire ne sont en principe pas déductibles.
Néanmoins, il existe une exception : lorsque le démembrement a été réalisé de façon temporaire en faveur d’un bailleur social. Dans ce cas, le nu-propriétaire peut donc déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt au titre de l’acquisition de la nue-propriété, de la conservation, de la construction ou de l’amélioration des logements.
Les charges non déductibles du revenu global du nu-propriétaire
Depuis le 1er janvier 2017, les charges relatives aux grosses réparations (réfection de gros murs, rétablissement de poutres...) ne sont plus déductibles du revenu brut global du nu-propriétaire. Elles peuvent, toutefois, être déduites de ses autres revenus fonciers si le bien génère des loyers taxables à l’IR chez l’usufruitier. La signature d’un bail de complaisance est systématiquement considérée comme un abus de droit caractérisé et ne pourra faire échec à l’interdiction de déduire la charge.
Quid de l'IFI ?
Par principe, et sous réserve des exceptions prévues par la loi, le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, l’usufruitier est le seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier ou des titres de sociétés représentatifs de biens immobiliers.
Dans l’hypothèse où la nue-propriété n’est pas taxable, le crédit ayant permis au nu-propriétaire d’acquérir ou de conserver cette nue-propriété ne peut figurer au passif de son IFI.